マンション購入と住宅ローン
マンションを購入する場合、支払いはどうしますか？もちろん、現金一括払がもっとも良い
ですよね。でも、実際は、何千万もする大金を現金で支払うことは、一般の人にとっては、
かなり非現実的だと思うんです。
そこで、お世話になるのが住宅ローンです。住宅ローンは、マンションを購入してから、
２０年～３０年以上支払っていくことになります。長い付き合いですよね。
ですから、自分たちの収入と生活をするために必要なお金など、きちんとライフプランを
考えてから、ローンを組まないと、将来、生活が苦しくなって、せっかく買ったマンション
を手放したり、最悪の場合自己破産などしてしまうかもしれません。
住宅ローンは、「借りれる金額」から考えるのではなく、「毎月無理なく返せる金額は
いくらか」を考えて借入をすることがポイントです。
賢く、自分にあったローンを選ぶ為に、住宅ローンについていろいろ勉強しましょう！
●住宅ローンとは？？
住宅を購入する為の融資・ローンです。一戸建住宅やマンションを購入する時に利用
します。住宅ローンは、新築か中古かなどで多少違いがあります。
また、取り扱っている機関は、公的機関と民間の金融機関があります。
ちなみに、マンション等の場合は、販売業者や不動産業者が提携先の民間金融機関の
住宅ローンを用意している場合が多いそうです。これを、提携ローンといいます。
●住宅ローンを扱う機関について
①公的機関 ・・・住宅金融支援機構、雇用・能力開発機構、地方自治体など
メリット：①民間に比べて、金利が低い
②民間に比べて、毎月の返済額の４倍～５倍の所得があれば、
７０歳まで融資を受けれるなど、多少審査がゆるい
デメリット：物件（土地や建物）などに、所定の条件がある
②民間の金融機関 ・・・銀行等（銀行、信用金庫、農協など）、信販会社、損害保険会社
メリット：①公的機関に比べ、融資限度額も高め
②公的機関に比べ、物件に対する条件がややゆるい
デメリット：①公的機関に比べ、金利が高い
②公的期間に比べ、返済能力などの審査が厳しい
③フラット３５
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して販売している最長35年長期固定金利住宅ローンです。
金利、手数料は、取扱金融機関ごとで異なるので注意が必要です。
●住宅ローン利用の注意点
マンションを購入する際に、新築か中古かで利用できるローンに違いがあるそうです。
①公的機関（住宅金融支援機構の場合）・・・新築と中古では融資限度額に差があります。
②民間金融機関・・・行なわれている優遇金利キャンペーン等の場合、中古マンションは
優遇の対象にならなかったり、借入期間に制限があったりします。
③フラット３５・・・・新築・中古とも住宅の品質に関して基準が設けてあります。
●住宅ローンの金利
住宅ローンには、代表的な３つの金利タイプがあります。
①固定金利（長期固定金利）
借入時に全返済期間の適用金利が決まります
メリット：借入時（融資申込時）に返済期間全体の返済計画が確定するので、
返済計画が立てやすい。
低金利時に借りると、返済終了まで、市場の動向に関係なく低金利による
返済が確定します。
デメリット：高金利時に借りると、返済終了まで、市場の動向に関係なく高金利による
返済が確定します。
②固定期間選択型
返済中の一定期間に固定金利が適用され、その後は固定金利か変動金利か選択できます。
メリット：固定金利の期間が短い場合は、変動金利型よりも当初の期間が低金利になる
ので、全体で考えると返済額が少なくなる。
高金利時に借りると、固定金利終了後の金利が、将来の市場の動向にも
よるが、変動金利を選択した場合、金利の低下にあわせて返済額が減少する
可能性があります。
デメリット：借入時点での、固定金利期間終了後の返済額が不明なので、返済計画が立て
にくく、金利の動向が気になるという不安材料が残る。
低金利時に借りると、固定期間終了後に、金利を選択しなおす為、将来の
金利上昇につれ返済額が増大する可能性がある。
仮に、金利が急上昇した場合に返済額が大幅に増え、返済ができなくなるということもあります。
したがって、目先（一定期間の固定金利）の金利の低さだけとらわれ、多額の借入をするのは
避けた方がいいです。
③変動金利型
市場の金融情勢に伴い、返済中に金利が変動します
メリット：低金利時には、金利が見なおされるまでの返済額が少ない
高金利時に借りると、将来の市場の動向にもよるが、金利が低下した場合、
返済額が減少する。
デメリット：借入時には、金利が定期的に見なおされる為、将来の返済額で、返済計画が
立てにくい。
低金利時に借りると、将来の金利上昇につれ返済額が増大します。また、
金利が急上昇した場合、未払い利息が発生する可能性があります。
将来の金利上昇が予想される場合は、トータルの支払利息が増えるうえに元金の減りも延びるので、
多額の借入れは注意が必要です。変動金利の利用するポイントとして、返済期間を短く設定したり、
固定金利の住宅ローンと組み合わせて利用するようにしましょう。
●ローンの返済
返済計画を立てるポイントは「借りれる金額」ではなく「毎月無理なく返せる金額」です。
他にローンを抱えている場合は、住宅ローンとその他のローンの合計返済額の収入に占める割合が
無理のない範囲に収まるようにするようにしましょう。
ほとんどの場合、返済期間は、一般的な最長返済期間で35年となっています。
したがって、定年までの年数などもよく考えた上で返済期間を決める必要があります。
退職後に住宅ローンが何年も残っていたりするのは、あまりよい返済期間の計画とはいえないですよね。
◎ボーナス払いを利用する際のポイント
ボーナス払いを利用する際は、景気の動向によりボーナスの支給額が変動するかもしれないということを
考えておきましょう。
◎収入合算（夫婦の収入で支払いをする）のポイント
収入合算とは、申込本人だけでは必要月収を満たさない場合に、一定の条件にあてはまる家族１名の
収入を合算することをいいますが、ほとんどの場合、妻が多いようです。
妻の収入を合算した場合は、出産や退職などのライフサイクルを考える必要があります。
◎繰上返済
繰上返済とは、元金の一部を繰り上げて返済することです。繰上げ返済のメリットは、
こまめに行なうことで、本来、元金にかかるはずだった利息を支払わずに、総返済額を
抑えることができます。繰上げ返済には、手数料がかかるところがあります。
また、繰上げ返済の条件などもありますので、事前に金融機関により確認しておきましょう。
繰上げ返済のポイント
①返済開始から早い時期に繰上げ返済を行なう方が良い
②高い金利のローンを利用している場合に効果がある
●住宅ローンの手数料
住宅ローンを申し込む時に必要な手数料や経費の例をあげます。
この他にも、申し込む金融期間によって、必要になるものがあるかもしれないので、
事前に確認をとるようにしましょう。
①印紙税・・・契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって金額が異なります。
②融資手数料・・・ 金融機関により異なります。
③保証料・・・保証機関を利用する際に必要になります。
④団体信用生命保険料・・・ 住宅ローン利用者の生命保険です。もしも、ローン返済中に死亡したり
高度機能障害などの事態になった場合、残った家族に残りの支払いが不必要となります。
また、家にはそのまま住む事ができます。
⑤火災保険料・・・銀行などがすすめています。